TL;DR — Airbnb em HIS e HMP
- A restrição de curta temporada tratada neste artigo vale para unidades HIS e HMP na cidade de São Paulo. Ela não deve ser apresentada como uma proibição geral do Airbnb em todos os imóveis da capital.
- A locação para moradia deve respeitar a destinação da unidade, o enquadramento de renda e os limites previstos na legislação municipal.
- Os tetos de venda e as referências de renda foram atualizados em 2026. Valores publicados em 2025 não devem ser usados como tabela atual.
- Antes de anunciar, confira a categoria da unidade nos documentos do imóvel e registre a base usada para orientar o cliente.
Conteúdo e fontes revisados em 28 de outubro de 2026. Escopo: regras municipais para HIS e HMP na cidade de São Paulo.
Airbnb em imóveis HIS e HMP exige atenção à destinação habitacional. Um anúncio na plataforma não comprova que a unidade pode ser usada para hospedagem. Em comunicado de 5 de agosto de 2026, a Secretaria Municipal de Habitação reafirmou a vedação à curta temporada nessas categorias e relatou a retirada de anúncios irregulares. A orientação se refere a HIS e HMP, não a todo apartamento compacto ou a todo imóvel paulistano. Consulte o comunicado da SEHAB.
O que são HIS e HMP?
HIS significa Habitação de Interesse Social; HMP, Habitação de Mercado Popular. São categorias da política habitacional paulistana que vinculam os imóveis a públicos e condições definidos pelo município. A produção privada pode receber incentivos urbanísticos e fiscais, acompanhados de obrigações de destinação.
O ponto de partida para o corretor é a classificação documental da unidade. Metragem, bairro, nome comercial do empreendimento e expressão “studio” não substituem essa informação. A própria Prefeitura explica que o enquadramento de HIS não é determinado pelo tamanho ou pela localização do apartamento. Veja a explicação oficial sobre HIS e HMP.
Quais são os valores de referência em 2026?
O Decreto nº 64.895/2026, publicado em 6 de janeiro de 2026, definiu as referências de renda e atualizou os limites máximos de venda. Para a renda, a norma prevê os seguintes máximos:
| Categoria | Renda familiar mensal máxima | Renda mensal máxima por pessoa |
|---|
| HIS-1 | R$ 4.863,00 | R$ 810,50 |
|---|
| HIS-2 | R$ 9.726,00 | R$ 1.621,00 |
|---|
| HMP | R$ 16.210,00 | R$ 2.431,50 |
|---|
O artigo 1º do decreto apresenta a referência familiar ou a referência por pessoa. A tabela não substitui a certidão de enquadramento nem demonstra, sozinha, que uma família específica atende a todas as exigências da operação.
Para a venda, os limites máximos atualizados são:
| Categoria | Limite máximo de venda em 2026 |
|---|
| HIS-1 | R$ 276.102,20 |
|---|
| HIS-2 | R$ 383.636,74 |
|---|
| HMP | R$ 537.672,71 |
|---|
Esses valores substituem as referências anteriores de R$ 266 mil, R$ 369,6 mil e R$ 518 mil. O município prevê atualização anual dos tetos de venda pelo INCC; por isso, confira a norma vigente na data da negociação. Veja a atualização explicada pela Prefeitura.
Como funciona a locação residencial?
O aluguel para moradia não se confunde com hospedagem por curta temporada. O Decreto nº 63.130/2024, com as alterações do Decreto nº 64.244/2025, prevê averbação da destinação para locação e cláusula contratual que demonstre o enquadramento familiar na faixa correspondente.
O artigo 7º-A estabelece limite de 30% da renda de referência prevista para a faixa. A explicação municipal de janeiro de 2026 relaciona esse cálculo à renda familiar máxima da tipologia HIS-1, HIS-2 ou HMP. Não se trata de escolher um percentual livre sobre a renda informada por qualquer interessado. Confira os artigos 7º e 7º-A no texto consolidado.
Ao preparar uma simulação, separe aluguel, encargos e demais condições do contrato e registre os critérios conferidos. Uma planilha de rentabilidade não substitui a análise da destinação e dos documentos da unidade.
O prazo de dez anos libera aluguel por temporada?
Não presuma essa liberação. No comunicado de agosto de 2026, a Prefeitura distingue o período de destinação mencionado para comercialização e locação da vedação à hospedagem de curta temporada. Segundo a SEHAB, essa vedação permanece mesmo após o prazo de dez anos.
Assim, a idade do empreendimento ou um contrato que proponha outra duração não são, isoladamente, comprovação de que a unidade pode ser anunciada para esse uso.
O que conferir antes de captar, anunciar ou negociar
- Identifique a unidade. Confira matrícula, averbações e documentos de aprovação. Não deduza a categoria apenas pela descrição comercial do prédio.
- Defina o uso pretendido. Registre se o cliente busca moradia, locação residencial ou hospedagem. Não projete receita de curta temporada para uma unidade HIS/HMP como se esse uso estivesse liberado.
- Confira o enquadramento. Organize a certidão e os documentos que sustentam a destinação à faixa correspondente. A Portaria SEHAB nº 12/2026 remete os critérios de certificação à Portaria nº 61/2024 e prevê guarda dos comprovantes.
- Revise a publicidade de venda. A Portaria nº 12/2026 exige identificação das subcategorias HIS-1, HIS-2 e HMP nos materiais e anúncios digitais abrangidos pela regra, além das informações previstas em seu artigo 16.
- Registre a conferência. Mantenha na ficha do imóvel a categoria, os documentos consultados, a norma usada e a data da verificação. Atualize a simulação e a comunicação ao cliente quando a referência mudar.
As exigências de documentação e publicidade estão na Portaria SEHAB nº 12/2026. O roteiro acima organiza a conferência; não atesta a regularidade de um imóvel específico.
Exemplo prático
Imagine dois apartamentos com a mesma metragem no mesmo empreendimento. Um cadastro informa HIS-2; o outro usa apenas o nome comercial do prédio. Antes de apresentar uma projeção de aluguel, a imobiliária precisa conferir os documentos de cada unidade. A aparência semelhante não permite copiar a classificação ou a estratégia de uso de um anúncio para outro.
Na próxima captação de uma unidade HIS ou HMP, comece pela documentação e pela finalidade pretendida. Só depois apresente preço e cenário de locação. Isso evita que uma promessa comercial seja feita antes da conferência necessária.
