Antes de assinar qualquer tipo de contrato, é preciso conferir as cláusulas e avaliar os direitos e deveres de cada um dos envolvidos, certo? Pois esse cuidado vale também para a locação de um imóvel. Sabia que a rescisão do contrato de locação envolve diversos trâmites burocráticos e legais? Quando a desistência ocorre após o prazo do acordo, perfeito! Mas a verdade é que imprevistos sempre podem acontecer, muitas vezes sendo preciso encerrar o pacto antecipadamente. Daí vem a rescisão do contrato de locação.
Como esse procedimento faz parte do cotidiano profissional de um corretor, você deve sim conhecer suas particularidades. Que tal agora? Descubra neste post algumas das informações mais relevantes sobre o assunto para entender sua importância e repassar cada detalhe com a devida segurança para seus clientes!
Princípios do acordo
Primeiramente, é preciso salientar que a locação é uma modalidade de negócio jurídico por meio da qual um patrimônio é ocupado sem a necessidade de aquisição. Esse mercado é especialmente interessante pelas mais diversas razões, sobretudo porque não exige uma grande quantia como investimento. No entanto, normalmente há um compromisso pré-fixado, mínimo de 30 meses, envolvendo inquilino, proprietário e imobiliária.
Vamos entender algumas disposições básicas desse acordo? Começando pelo contrato de locação, que inclui vários pontos decisivos. Esse documento indica até a possibilidade do uso do imóvel ser residencial ou comercial, além dos prazos combinados e da eventual multa por quebra de contrato — sobre a qual você vai aprender mais adiante.
O proprietário deve incluir na estrutura do imóvel os aparatos básicos necessários para uma condição de vida salubre do locatário, sempre de acordo com a finalidade do empreendimento. O inquilino, por sua vez, fica obrigado a entregar o imóvel nas condições de qualidade que o recebeu. Caso tenham ocorrido degradações no espaço no período de vigência do contrato, é seu dever consertá-las.
Funcionamento da rescisão
Tudo bem que o aluguel pode ser uma fonte de renda perene para o dono, mas e se ele quiser optar por elevar seus lucros, vendendo o imóvel? Como essa decisão pode gerar inúmeras dúvidas para os envolvidos, você deve estar a par dos direitos e deveres de ambas as partes para conseguir orientá-los corretamente. Então veja só!
Anulação pelo locador
O proprietário do imóvel só pode rescindir o contrato em 2 situações específicas: caso ele precise do imóvel para uso próprio e não tenha outro bem do tipo ou caso o inquilino cometa algum tipo de ato ilegal ou que descumpra as regras do contrato — como uma reforma não permitida. Fora isso, deve esperar a finalização do contrato para solicitar o imóvel de volta.
Encerramento opcional
Quando há urgência, uma boa alternativa é contar com a rescisão opcional, feita por meio do pagamento de um valor para o inquilino sair do imóvel. Lembrando que essa alternativa deve constar no contrato, obviamente.
Validade indeterminada
Na prática, o contrato de locação pode ter validade indefinida, com dono e morador podendo rompê-lo a qualquer momento, nesse caso sem a aplicação de qualquer multa.
Multa para a imobiliária
Surge, na contratação imobiliária, a hipótese de a empresa cobrar uma quantia ao proprietário no momento em que ele resolve finalizar o processo de locação. Nesse cenário, é indispensável avisá-lo a esse respeito previamente.
Desistência do locatário
No caso do inquilino, a situação é um pouco mais simples, visto que ele não precisa apresentar motivos especiais para deixar o imóvel. Decidindo sair antes do tempo previsto, só precisa pagar a multa estabelecida na assinatura do contrato, entregar o imóvel em dia e está liberado!
É fato: a grande maioria dos contratos prevê uma penalização quando a quebra do acordo é antecipada pelo locatário. Porém, além de não ser permitida uma cobrança abusiva, ela deve estar de acordo com a proporcionalidade. Assim, se o contrato em questão é válido pelo prazo de 12 meses, pode englobar uma multa rescisória no valor de 4 aluguéis, ⅓ do total. Seguindo a mesma lógica, se o inquilino residiu no local por 9 meses, isso significa a multa, nesse caso, equivale a apenas 1 aluguel. Ficou claro?
Por último, devemos destacar que, no caso de quebra de contrato partindo do inquilino, mas motivada por uma mudança de cidade por causas estritamente profissionais, ele conta com a vantagem de não ser obrigado a honrar essa cota.
Cuidados para ambos
Até agora você já descobriu a importância de considerar a rescisão partindo do locador ou do locatário. Mas sabe por que também citamos alguns princípios primordiais do contrato de aluguel? Porque é justamente esse documento que dita as cláusulas fundamentais a serem averiguadas antes de qualquer parte comunicar o cancelamento.
Analise, portanto, essas últimas dicas para entender melhor por que deve estar sempre atento a cada detalhe. Prepare-se para ajudar cada vez mais seus clientes, prevenindo maiores complicações em decorrência das rescisões contratuais!
Desocupação do imóvel
Independentemente de quem decidiu pela rescisão do contrato de locação, a desocupação do imóvel deve seguir alguns critérios:
- É necessário que a imobiliária ou o proprietário realize uma vistoria de saída, de modo a garantir que o local se encontra nas mesmas condições do início do contrato.
- É válido também que o proprietário ou a imobiliária forneça um comprovante de recebimento das chaves, de modo que não exista mais cobrança referente à locação.
Mas atenção: por mais que a rescisão do contrato de locação normalmente tenha todas as suas condições devidamente estabelecidas no documento, o mais recomendado é que a parte interessada busque um advogado antes de dar continuidade ao rompimento, ok?
Prazos do encerramento
A rescisão do contrato de locação também tem alguns prazos que devem ser observados. Uma vez que o proprietário solicita o imóvel, o inquilino não precisa sair imediatamente. O padrão é que sejam concedidos 30 dias para que o locatário se organize e encontre um novo imóvel.
Quando há disputas judiciais para despejo do inquilino, normalmente se concede um prazo de 6 meses, desde que haja manifestação via advogado no tempo certo. Já se o encerramento do contrato é pedido por quem aluga o imóvel, conta-se um aviso de 30 dias para permitir que o proprietário se planeje financeiramente e encontre o mais rapidamente possível um novo morador para o imóvel.
Agora que você já conferiu praticamente todas as especificidades a respeito da rescisão do contrato de locação, que tal evitar outras dores de cabeça no futuro? Então confira imediatamente os 4 cuidados que você deve ter com os contratos de locação de clientes!
