TL;DR — Resumo rápido
A Reforma Tributária no Brasil continua em discussão e nada foi aprovado de forma definitiva. O PLP 68/2024 é a principal proposta em análise e traz a previsão de um regime específico para operações com bens imóveis. Os pontos principais que já estão claros:
- O novo sistema de IVA (IBS + CBS) só entra em transição a partir de 2026 e será implementado totalmente em 2033.
- O setor imobiliário terá um regime diferenciado, com redução de carga em relação à alíquota padrão, mas os percentuais finais ainda não foram definidos.
- Existe a previsão de que a tributação incida sobre o ganho efetivo (valor de venda menos valor de aquisição corrigido), evitando dupla tributação.
- O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) será uma base de dados nacional integrada ao Sinter, trazendo mais transparência e padronização.
- Pessoas físicas que atuem de forma habitual e com caráter empresarial na locação ou revenda de imóveis também poderão ser enquadradas como contribuintes.
O que está em debate no Congresso
A base legal da Reforma está na Emenda Constitucional 132/2023, que autorizou a criação do IVA dual. A regulamentação está sendo discutida por meio do PLP 68/2024. Entre os pontos em discussão:
- Regime específico para imóveis: para operações de venda, locação, arrendamento, incorporação e administração imobiliária.
- Redução de alíquota: a proposta inicial prevê 60% de desconto em relação à alíquota padrão. Se a referência for 26,5%, isso significaria algo em torno de 10,6%, mas ainda pode mudar.
- Base de cálculo: possibilidade de considerar apenas o ganho real nas operações (valor de venda menos valor de aquisição corrigido).
- Transição: sistema começa em 2026 e só substitui completamente os tributos atuais em 2033.
Por que corretores e imobiliárias devem se preparar
Mesmo com pontos indefinidos, algumas mudanças já são claras e exigem preparação:
- Governança de dados: manter cadastros imobiliários atualizados será essencial com o CIB.
- Precificação: contratos de venda e locação precisarão considerar a possibilidade de incidência do IVA.
- Atuação de PF: grandes locadores ou revendedores que atuam como pessoa física podem ser tributados — um alerta para investidores.
Ferramentas de gestão como o Kenlo Imob ajudam a manter contratos, cadastros e relatórios organizados, permitindo que corretores e gestores estejam preparados para orientar clientes com segurança.
Conclusão
A Reforma Tributária continua em construção. Não há lei complementar aprovada, nem alíquotas ou redutores definidos. O que temos até agora são propostas em debate, que indicam um cenário de mais transparência, tributação sobre o ganho real e redução relativa para o setor imobiliário.
Corretores e imobiliárias devem acompanhar de perto o andamento do PLP 68/2024, preparar seus sistemas e se posicionar como referências de informação confiável para clientes. Mais do que nunca, estar atualizado será um diferencial competitivo.
