Resumo: autorização de vendas de imóvel
- O corretor precisa de autorização por escrito para anunciar publicamente uma proposta de transação imobiliária, conforme a Lei nº 6.530/1978.
- O documento registra as instruções e condições da intermediação. Ele não dá, por si só, poderes para assinar a venda em nome do proprietário.
- A exclusividade precisa ser ajustada por escrito. O Código Civil prevê uma exceção quando há inércia ou ociosidade comprovada do corretor.
- A assinatura da autorização não resolve sozinha toda discussão sobre comissão: contrato, resultado da mediação e participação no negócio precisam ser examinados.
A autorização de vendas ajuda proprietário e corretor a registrar o que foi combinado antes da divulgação do imóvel. Além de permitir conferir o alcance do anúncio, ela pode reunir preço de oferta, prazo de atuação, remuneração e condições de atendimento.
Seu uso exige clareza sobre a função do documento. Autorizar a divulgação e contratar a intermediação são etapas diferentes de representar o proprietário na assinatura de uma compra e venda.
O que é a autorização de vendas?
É o documento em que o cliente autoriza a atuação do corretor ou da imobiliária nos limites acordados. Na prática, pode integrar o contrato de corretagem, com identificação do imóvel e instruções para sua oferta ao mercado.
O artigo 20, inciso III, da Lei nº 6.530/1978 proíbe anunciar publicamente uma proposta sem autorização por documento escrito. Essa exigência sobre publicidade deve ser observada antes de publicar o anúncio. Confira também o guia de divulgação de imóveis.
Já o artigo 722 do Código Civil trata da corretagem como a atividade de obter negócios conforme as instruções recebidas. A autorização pode ajudar a demonstrar essas instruções, mas precisa ser lida junto com o restante da contratação.
Autorização, procuração e compra e venda têm funções diferentes
O que conferir em cada documento | Documento | Função a conferir |
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| Autorização e contrato de corretagem | Definem o trabalho de intermediação, as instruções de divulgação e a remuneração ajustada. |
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| Procuração | Trata de poderes de representação. Não se presume que uma autorização de anúncio dê poderes para assinar a venda pelo proprietário. |
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| Instrumentos da compra e venda | Registram o negócio entre vendedor e comprador e suas condições próprias. Não são substituídos pela autorização ao corretor. |
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Se o cliente pedir que alguém assine em seu nome, essa representação precisa de conferência própria. Evite transformar uma cláusula de divulgação em autorização genérica para assumir obrigações pelo proprietário.
O que registrar antes de anunciar
Use esta lista como roteiro de conferência do acordo. Ela organiza a conversa com o proprietário e não substitui a adequação do documento à operação.
- Partes e responsáveis: identifique quem contrata, o profissional ou a imobiliária e quem está habilitado a dar as instruções relativas ao imóvel.
- Imóvel: registre os dados que permitem identificar a unidade e confira a documentação apresentada. Não dependa apenas do endereço do anúncio.
- Preço e condições de oferta: anote o preço autorizado e como serão comunicadas propostas ou alterações. Diferencie o preço pedido de uma proposta aceita.
- Divulgação: combine canais, imagens, informações que poderão ser publicadas e o procedimento para atualizar ou retirar um anúncio.
- Prazo: esclareça o início e o término da atuação, a eventual renovação e como as partes comunicarão mudanças.
- Remuneração: descreva valor ou critério de cálculo, responsável pelo pagamento, condições de exigibilidade e vencimento. Não deixe essas definições para depois da aproximação das partes.
- Exclusividade e acompanhamento: informe expressamente se haverá exclusividade e combine como o cliente receberá notícias sobre divulgação, visitas e propostas.
O artigo 723 do Código Civil exige diligência, prudência e informação ao cliente sobre o andamento e os fatores relevantes do negócio. Por isso, o trabalho continua depois da assinatura: acompanhe a oferta e mantenha o proprietário informado.
Como funciona a autorização com exclusividade?
A exclusividade deve ser ajustada por escrito. O artigo 726 do Código Civil prevê remuneração integral na hipótese de corretagem exclusiva, mesmo quando o negócio se realiza sem a mediação do corretor, ressalvada a inércia ou ociosidade comprovada do profissional.
O mesmo dispositivo trata do negócio iniciado e concluído diretamente entre as partes, sem a intermediação, quando não existe esse ajuste exclusivo. Assim, uma cláusula de exclusividade precisa ser apresentada com seus efeitos e com a exceção legal, sem ser vendida como garantia automática de comissão em qualquer situação.
Para organizar a relação, combine um plano de acompanhamento: quais canais serão usados, quando haverá retorno sobre visitas e como as propostas serão encaminhadas. Centralizar a comunicação pode facilitar a gestão, mas não garante prazo de venda ou valorização do imóvel.
A autorização garante a comissão?
Ela ajuda a comprovar o acordo, mas não é uma prova isolada de que todos os requisitos da cobrança foram preenchidos. O artigo 725 do Código Civil vincula a remuneração ao resultado previsto na mediação e também disciplina a situação de arrependimento das partes. A conclusão depende do que foi contratado e do que ocorreu na negociação.
O artigo 727 trata do negócio realizado depois da dispensa ou do término do prazo contratual, quando ele é fruto dos trabalhos do corretor. O ponto central é a relação entre a atuação do profissional e a conclusão posterior, e não apenas a existência de um cadastro ou de uma assinatura antiga.
Consulte os artigos 722 a 729 do Código Civil. Para entender a definição de responsável e pagamento, veja também quem paga a comissão do corretor de imóveis.
Exemplo hipotético: a venda foi concluída depois do prazo
Uma corretora apresenta um interessado, organiza uma visita e encaminha uma proposta. O prazo da autorização termina e, depois disso, proprietário e interessado concluem a compra. Para analisar a comissão, será necessário conferir a contratação, a sequência dos contatos e a relação entre a mediação e o negócio final.
O exemplo não permite concluir antecipadamente quem venceria uma disputa. Ele mostra por que guardar versões da autorização, propostas, registros de visitas e comunicações relevantes ajuda a reconstruir os fatos.
Desistência não significa multa automática ao proprietário
Autorização de divulgação, comissão de corretagem, sinal e eventual multa da compra e venda são assuntos distintos. Uma desistência exige examinar os instrumentos assinados, a etapa alcançada e a regra aplicável. A autorização, sozinha, não determina que toda devolução ou multa será paga pelo vendedor.
Ao receber uma nova condição do cliente, registre a mudança e confira seus efeitos antes de reproduzi-la no anúncio ou prometer uma consequência financeira à outra parte.
Como organizar a autorização na rotina da imobiliária
Mantenha uma versão identificada do documento junto à ficha do imóvel e registre a data de cada alteração. Antes de mudar preço, renovar divulgação ou anunciar em outro canal, confira o alcance do acordo e obtenha a atualização necessária.
Na próxima captação, explique ao cliente o trabalho que será feito, as condições da remuneração e o acompanhamento previsto. Uma conversa clara antes do anúncio ajuda a reduzir divergências entre o que foi combinado e o que aparece na oferta.
Revisão documental em 28 de outubro de 2026. Este guia apresenta regras gerais e um roteiro de organização; a solução de uma situação concreta depende do contrato e dos fatos envolvidos.
